Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С 2023 года налог на продажу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Для расчета налога на имущество за налоговый период 2022 года во всех регионах (за исключением ДНР, ЛНР, Запорожской области и Херсонской области) в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость недвижимости, при этом для исчисления налога действуют понижающие коэффициенты, уточнили в ФНС:
- 0,4 — для Севастополя, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы второй год;
- 0,6 — для десяти регионов (Республики Алтай, Крыма, Алтайского и Приморского краев, Волгоградской, Иркутской, Курганской, Свердловской и Томской областей, Чукотского автономного округа), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год;
- 10%-ное ограничение роста налога по сравнению с предшествующим налоговым периодом — для регионов, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующие годы (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ);
- 0,6 в отношении объекта, образованного начиная с четвертого налогового периода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании (городе федерального значения) исходя из кадастровой стоимости — применительно к первому налоговому периоду, за который исчисляется налог в отношении этого объекта (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Что будет, если не платить?
Если вы не знаете, платят ли налог с продажи квартиры, рекомендуется обратиться к закону. Если сделать это несвоевременно, каждый месяц налоговая служба будет начислять пеню в размере 5% от суммы НДФЛ.
Если 5% — для вас небольшая сумма, это не повод игнорировать предупреждения, штраф может вырасти до 30%.
Штрафные санкции предусмотрены за несвоевременную подачу декларации. При просрочке сроком на 3 месяца, сумма штрафа будет зависеть от общей стоимости квартиры (стоимость квартиры, умножается на 5% и на тот период, на который просрочен платеж).
Штраф предусмотрен за несвоевременную оплату налогового сбора (до 15 июля года, когда нужно сдавать отчет). Сумма санкции составляет 20% от суммы НДФЛ.
С какой суммы уплачивается налог
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.
В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.
Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом
О том, как продать квартиру и не платить налог, говорится в ст. 217.1 НК РФ. Согласно положениям ч. 2 этой статьи доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. При продаже жилья, предоставленного в собственность по программе реновации в Москве взамен освобождённого жилья, в срок владения продаваемыми жильём включается срок владения освобождённым жильём.
В общем случае освобождение от налога наступает через пять лет владения недвижимостью (ч. 5 ст. 217.1). Однако избежать уплаты налога при продаже квартиры или продать построенный дом без налога можно и после трёх лет владения в следующих случаях (ч. 3 ст. 217.1):
- если право собственности налогоплательщика возникло в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты;
- если в собственности налогоплательщика на момент госрегистрации перехода права к покупателю на проданный объект нет другого жилого помещения.
Кто освобождается от уплаты налога
Не платить налог с продажи своей квартиры в 2023 году могут граждане, попадающие под определенные условия.
Освобождаются от НДФЛ:
1. Собственники единственного продаваемого жилья, если владеют им более трех лет. Важное условие: у продавца не должно быть других жилых помещений в собственности.
При этом важно знать, что:
- к жилью, кроме квартиры, относятся: комната в коммуналке, жилой дом;
Апартаменты не относятся к жилым помещениям.
- учитывается долевая собственность в другом жилье, даже если она в коммунальной квартире;
- при наличии жилья состоящего в браке супруга (супруги), продаваемая квартира также теряет статус единственной.
При этих нюансах владелец продаваемой недвижимости обязан платить НДФЛ.
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
Срок сдачи декларации и период уплаты налога при продаже квартиры
Декларацию необходимо сдавать строго в установленные сроки. Так, если человек выполнил продажу квартиры в течение предыдущего года, период сдачи отчётной документации по налогу заканчивается 30 апреля 2023 года. Дата выпадает на понедельник. Потому рассчитывать на перенос срока сдачи налоговой отчетности не стоит. Эксперты не советуют оставлять сдачу отчёта на последний день. Нужно учитывать, что налоговую декларацию далеко не всегда удается составить безупречно с первого раза.
Если выяснилось, что гражданин обязан уплатить налог, денежные средства должны быть внесены не позднее 15 июля 2023 года.
Вне зависимости от того, присутствует ли потребность в оплате налога при продаже квартиры, или отчёт получился нулевым, декларация должна быть сдана в ФНС не позже установленного срока. Если налогоплательщик пренебрегал правилами, в его отношении будут применены санкции. В частности установлен штраф в размере 5% от суммы налога при продаже квартиры. Денежные средства взимается за каждый месяц просрочки. Нужно учитывать, что существует нижняя и верхняя граница взыскания. Человек должен заплатить не менее 1.000 руб, Но не более 30% от суммы налога в качестве штрафа. Штраф предусмотрен и за несвоевременную уплату налога. Если человек не успел своевременно внести денежные средства в казну, размер штрафа составит 20% от суммы налога. Эксперты советуют проявлять внимательность и не допускать излишних трат из-за нарушения сроков сдачи декларации и уплаты налогов.
Вычет при продаже квартиры в 2023 г.: оформление, расчет
К сведению, вычет при реализации имущества, можно применять неограниченное число раз. Чтобы его получить, плательщик должен стандартно подать: 3-НДФЛ, документы, удостоверяющие право на льготу. Например, договор о сделке купли-продажи либо товарный чек, платежное поручение. Все зависит от того, какого характера вычет оформляется.
Калькуляция суммы имущественного вычета осуществляется также применительно к конкретной ситуации.
|
Особенности оформления имущ. вычета при продаже жилья
на 2023 г. |
||
| Предельно допустимая величина вычета | Совладельцы продали квартиру, заключив один договор купли-продажи | Совладельцы квартиры продали свои доли по-отдельности |
|
1 000 000 руб. (и только для резидентов РФ) |
Предельная сумма вычета 1 000 000 руб. делится между совладельцами пропорционально их долям либо по согласованию между собой | Каждый владелец, оформивший отдельный договор купли-продажи, при реализации своей доли может претендовать на вычет 1 000 000 руб. |
По сути, физлицо может реализовать за год несколько квартир и иных объектов недвижимости. Это законом не возбраняется. Тогда установленный максимум по сумме вычета применяется совокупно по всей реализованной недвижимости, а не отдельно по каждому проданному объекту.
Как повлияет закон на вторичный рынок
По данным «Циан.Аналитики», спрос на вторичном рынке Москвы сейчас продолжает восстанавливаться. В сентябре 2022 года сделок было больше на 7% в сравнении с августом, хотя в сравнении с сентябрем 2021 года число сделок оказалось ниже на 29%.
— Но разрыв в годовой динамике снижается: весной он был на уровне 42–45% из-за дорогой ипотеки. За три квартала в Москве заключено 96,3 тыс. договоров, что на 21% ниже 2021 года, — пояснила «Известиям» эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.
По ее словам, после объявления мобилизации в конце сентября и начале октября спрос просел на 20% относительно фоновых значений начала сентября, однако к концу октября восстановился, достигнув уровня 80% от среднего значения за 2021 года.
Виктория Кирюхина считает, что законопроект окажет позитивное влияние на спрос на вторичном рынке, где большое число «альтернативных» сделок, когда взамен проданной квартиры сразу приобретается новая — обычно большей площади и стоимости.
— С финансовой точки зрения переезд в готовое жилье станет более выгодным тем, кто владеет квартирой не так давно и не готов, во-первых, платить налог от продажи, во-вторых, арендовать недвижимость, пока дом строится, — сказала она.
По ее словам, сейчас на сайте «Циан» в городах с численностью населения от 500 тыс. человек в продаже 21% квартир — в домах, построенных с 2018 по 2021 год, то есть попадающих под пятилетний срок владения — без поправки на то, что часть из этого объема уже освобождена от налогов за счет того, что с покупки прошло более пяти лет, когда жилье было приобретено на котловане.
Управляющий партнер, председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров также полагает, что рынок жилья активизируется благодаря новому законопроекту. По его словам, наиболее болезненно сказывались ограничения по продаже квартир на малообеспеченных людях, которые получили жилье безвозмездно — по договорам дарения или в качестве наследства.
— В этом случае новый владелец жилья не может подтвердить расходы на его приобретение и в случае совершения сделки в сроки менее трех лет вынужден уплатить НДФЛ со всей стоимости квартиры, — сказал Мисаров. — По сути, это правило становится запретом для таких людей по совершению сделки в ее законной форме, так как после уплаты налога и услуг риелторов денежных средств просто не хватит на приобретение даже аналогичной квартиры.
Сопредседатель комитета по строительству «Деловой России», акционер АО «Глимс-Продакшн» Алексей Долматов говорит, что сама идея может способствовать оживлению рынка жилья и стимулированию потребительской активности, но нужно выстроить порядок налогового администрирования таких сделок.
— Внедрение налоговых преференций на продажу единственного жилья (доли в нем), находящегося в собственности три года, не прошло безболезненно, — заметил он. — Было много случаев, когда физические лица спокойно продавали свои единственные квартиры, а потом получали требования от налоговой инспекции о необходимости уплатить НДФЛ. Такие действия вынуждали налогоплательщиков предоставлять в налоговый орган пояснения и документальные доказательства того, что отсутствует факт формирования налогооблагаемой базы по НДФЛ и обязанность декларирования таких доходов.
Долматов считает, что законодательная инициатива положительно повлияет на формирование цены на рынке недвижимости. В условиях инфляции большое количество сделок проходит с занижением цены продаваемой недвижимости.
— Кроме того, это повысит прозрачность и безопасность сделок, так как разница с суммы, указанной в договоре, и фактической ценой реализации объекта доплачивается покупателем зачастую дополнительно , — сказал он. — С другой стороны, при внедрении данной инициативы в интересах покупателя может указываться завышенная сумма сделки, не соответствующая фактической цене реализации — например, для получения налогового вычета.
Управляющий партнер BKMP legal Павел Булгаков считает, что принятие поправок создаст предпосылки для увеличения динамики в том числе и на первичном рынке жилой недвижимости, повысив инвестиционную привлекательность таких объектов.
Однако управляющий партнер юридической компании «Неделько и Партнеры», автор программы профессиональной переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью» в НИУ ВШЭ Василий Неделько считает, что эта инициатива не повлияет на рынок вторичного жилья.
— Сейчас цены на жилье падают из-за отсутствия спроса, а не из-за того, что продавцы недвижимости ждут, когда пройдет пять лет с момента приобретения жилья, — заметил он. — В результате государство просто недополучит часть налогов.
Законопроект для инвесторов
По мнению Неделько, такая льгота была бы актуальна для тех, кто скупает инвестиционные квартиры — то есть жилье в новостройках на ранних стадиях строительства, которое потом продается при повышении стоимости жилья.
— Но в законопроекте есть ограничение: в собственности налогоплательщика не должно находится иного жилого помещения, — сказал Неделько. — В случаях же когда люди берут жилье для себя, продажа квартиры до истечения пятилетнего срока владения — более редкое явление.
Директор офиса TrendAgent Полина Пустынцева полагает, что рынок не станет более активным, так как продажа уже имеющейся квартиры обычно и происходит не раньше, чем через три-пять лет, а «инвестиционные» квартиры, купленные на этапе строительства, стремятся продать до момента оформления квартиры в собственность.
— Разумеется, если человек не успевает уступить свои права требования до этого момента, то он получает ключи и оформляет право собственности. При таком сценарии этот законопроект можно оценить позитивно, поскольку человек получает возможность продать квартиру без уплаты налогов, а также показать полную стоимость объекта в договоре, что является большим плюсом для рынка в силу снижения рисков, связанных с банкротством продавца, — сказала она.
Руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при Правительстве РФ, налоговый консультант Дмитрий Ряховский считает, что законопроект будет выгоден инвесторам в недвижимость, что сделает рынок «менее доступным для широких слоев, может повлиять на цену жилья и скажется на активности инвесторов на этом рынке».
— Для застройщиков это хорошо, для доступности жилья и покупателей это скорее плохо, — сказал он.
Зеленская считает, что предлагаемая льгота имеет «неясные цели», так как семьи с детьми уже освобождены от НДФЛ с доходов от продажи жилого помещения.
— Зато люди, для которых покупка и продажа жилья — это бизнес, отлично впишутся в эту схему ухода от налогов, — заявила она. — Нет проблем расписать все свои сделки на круг ближайших родственников или доверенных лиц. А сумма продажи жилья, купленного на торгах по банкротству, очевидно выше, чем покупка. В этом случае государство освободит от уплаты НДФЛ ту прибыль, которую инвестор в течение года направит в покупку очередных квадратных метров.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и определяется как 13 процентов от дохода, полученного в результате операции.
Доходом является разница между суммой продажи и расходами на покупку. Если расходов на покупку не было или подтвердить их не представляется возможным, тогда можно воспользоваться налоговым вычетом.
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
T = (S — S) × R S – стоимость объекта недвижимости
S – налоговый вычет либо сумма расходов на покупку
R – налоговая ставка, % Гражданин Иванов купил квартиру за 4 500 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. Заплатить налог придется с разницы:
(6 000 000 — 4 500 000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Необходимость платить налог исчезает, если владеть недвижимостью определенный срок (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества). В остальных случаях нужно подавать декларацию и платить налог.
Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года
Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:
- Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
- Расходами на ее приобретение — то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.
Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):
- (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
- (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.