Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эскроу счета что это такое, как его откыть, применение для покупки жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу
У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.
Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.
Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Одновременно с подготовкой проектной документации застройщик выбирает банк, который будет сопровождать проект строительства многоквартирного дома вплоть до сдачи его в эксплуатацию. Именно в этом банке участники долевого строительства открывают эскроу-счета.
Что произойдет, если обанкротится банк
Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы. В случае банкротства кредитной организации потери дольщика (но не более 10 млн рублей) будут компенсированы Агентством по страхованию вкладов. Например, если вы приобрели квартиру стоимостью 11 млн рублей с помощью эскроу-счета, вернуть удастся только 10 млн рублей.
Можно ли использовать эскроу-счет для покупки жилья на вторичном рынке?
Чаще всего эскроу-счета используются для приобретения квартир в новостройках, но они также применяются при сделках со вторичным жильем. Они являются альтернативой аккредитивному счету и банковской ячейке и позволяют гарантировать, что стороны выполнят все условия договора купли-продажи.
При использовании эскроу-счета соответствующее условие прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они совместно обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).
Этапы сделки с эскроу
Упрощенно всю работу с эскроу-счетами можно описать 3-мя этапами: открытие, пополнение и закрытие. Если же детализировать, то основных шагов наберется с десяток:
- получение девелопером разрешения на строительство и открытие в банке спецсчета для расчета;
- подписание между покупателем жилья и девелопером ДДУ (договора долевого участия в строительстве);
- заключение 3-стороннего договора между дольщиком, строительной компанией и банком о создании эскроу-счета;
- открытие кредитным учреждением счета эскроу после предоставления дольщиком необходимых документов;
- регистрация застройщиком и покупателем ДДУ в Росреестре;
- внесение дольщиком денег одним из удобных для него способом: через личное посещение банковского отделения, мобильное приложение либо интернет-банк;
- хранение денег в банке до воплощения в жизнь прописанных в ДДУ условий;
- сдача застройщиком построенного ЖК в эксплуатацию;
- перевод банком денег с эскроу на счет девелопера;
- оформление покупателем жилья в собственность.
Эскроу на вторичке вместо банковских ячеек и аккредитивов
Совершение сделки через эскроу-счета допускается не только при приобретении жилья в новостройке, но и на вторичном рынке. В последнем случае эскроу служит альтернативой открытию привычной банковской ячейки или аккредитиву и в отличие от этих способов гарантирует транзакцию.
Чтобы решить, как оплачивать сделку, стоит понимать суть всех возможных вариантов расчета.
Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, сдаваемый кредитным учреждением в аренду. По своему желанию клиент вправе разрешить доступ к ячейке третьему лицу и поместить туда необходимую для оплаты сделки сумму, которую продавец сможет забрать после оформления покупателем права собственности. Предусмотренный этой сделкой наличный расчет не позволит использовать банковскую ячейку для передачи денег юрлицу.
При аккредитиве, как и в случае с эскроу, речь уже идет о безналичном расчете, плюс банк берет на себя обязательства посредника между своим клиентом и получателем денег. Покупатель жилья перечисляет средства на счет, который банк блокирует. Деньги переводятся продавцу лишь после завершения сделки. Однако при этом способе расчета банк является лишь условным посредником, а не эскроу-агентом, ответственным за выполнение условий по соглашению. Да и деньги на аккредитиве не застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
Возвращаясь к эскроу при покупке вторички, сделка по этой схеме предполагает те же этапы, что и при покупке жилья в новостройке. Главное отличие – деньги со счета получает не застройщик, а продавец. Для этого бывший владелец квадратных метров должен предоставить в банк выписку из ЕГРН, которая подтвердит переход права собственности от продавца покупателю.
Благодаря эскроу продавец гарантировано получит деньги, а покупатель – защиту от мошенников, которые могут тянуть с передачей права собственности, не обладать необходимыми правами для сделки, скрывать законных наследников и продавать жилье нескольким лицам.
Эскроу-счёт для покупки вторичного жилья
Эскроу-счета обязательны для новостроек. При покупке недвижимого имущества на вторичном рынке стороны не обязаны, но имеют право провести сделку с применением эскроу-счёта. Эскроу выбирают, чтобы защитить права обеих сторон: покупатель точно получит квартиру, а продавец — оплату.
Выбранное условие передачи денег прописывают в договоре купли-продажи (ДКП). Затем обе стороны обращаются в банк, который уполномочен на открытие эскроу-счетов. До передачи права собственности новому владельцу продавец не имеет доступа к деньгам покупателя. Как только сделка свершится, и банк получит выписку из ЕГРН, счёт откроется для продавца.
Нюанс: при сделке на вторичном рынке за открытие счёта покупателю придётся заплатить банку до 1% от суммы.
Отличие аккредитива, эскроу и ячейки в банке — Что лучше?
Оба варианта обеспечивают чистоту сделки, исключают денежные махинации и не дают продавцу получить деньги, не предоставив товар. Но между аккредитивным и эскроу-счётом есть различия.
Участие в долевом строительстве
- Аккредитив действует только при сделках на вторичном рынке.
- Эскроу-счет обязателен в долевом строительстве и возможен на вторичном рынке.
Форма договора
- Для открытия аккредитивного счёта используют договор, утверждённый ЦБ РФ, изменить его невозможно.
- Договор эскроу более гибкий, стороны вправе менять его условия.
Открытие и закрытие счёта
- Для открытия аккредитива достаточно заявления от покупателя. Он же вправе отозвать аккредитив до реализации сделки.
- Когда открывают эскроу, подписывают трёхсторонний договор. Счёт закрывают при участии продавца и покупателя, когда сделка завершается передачей готового объекта недвижимости. Деньги списываются на счёт продавца. Иной способ закрытия счёта — неисполнение обязательств со стороны девелопера. Например, он объявляет себя банкротом или на полгода задерживает сдачу объекта. В таком случае деньги списываются обратно на счёт покупателя.
Ответственность за платеж
- За платежи на аккредитиве отвечает депонент — покупатель. Банк лишь наблюдающий посредник.
- В случае эскроу-счёта вся ответственность за перевод денег лежит на эскроу-агенте — банке.
Страхование
- Аккредитив не подпадает под действие Агентства по страхованию вкладов.
- Деньги, поступившие на эскроу, застрахованы от АСВ на сумму до 10 миллионов рублей.
Арест
- Деньги на аккредитиве могут взыскать за долги
- Денежная сумма на эскроу-счёте находится на особом балансе — защищена от взыскания.
На что идут застройщики, чтобы обойти требования закона об эскроу счетах
К сожалению, условия того, когда застройщик получает деньги по эскроу, удовлетворяют далеко не всех. В результате некоторые недобросовестные застройщики находят способы обойти требования и получить деньги раньше.
Оформление счета эскроу обязательно с 1 июля 2019 года. Однако всем известно, что строительство — дело долгое. На сегодняшний день есть множество застройщиков, объекты которых были заложены до этой даты. А это значит, что они могут работать по старой схеме. Условий для получения денег всего два: продать 10% квартир и построить объект на 30%.
В результате застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям, подогревая спрос искусственным образом. После этого квартиры перепродавались по договору переуступки, что официально не запрещено законом.
Кроме того, обойти действующий закон можно через краудфандинг. В данном случае подразумевается сбор средств через инвестиционные площадки. Крупные застройщики такими площадками обычно не пользуются, однако многие молодые фирмы прибегают и к такому способу. Несмотря на то, что риски при таком варианте невероятно высоки, многие решаются испытать удачу, так как стоимость квартир значительно ниже.
Будьте бдительны и не дайте себя обмануть.
При заключении сделок каких видов используется счет эскроу?
Счет эскроу применяется для проведения любых финансовых сделок, которые сопряжены с рисками, связанными с возможностью потери денег одним из участников в результате мошеннических действий со стороны второго. Данная мера применяется также в случаях, когда между заключением договора и платежом существует продолжительный временной промежуток, например, для переоформления документов на право собственности на объект купли-продажи.
Счет эскроу часто используется в следующих ситуациях:
- долевое строительство;
- продажа жилой площади;
- реализация ценных бумаг;
- продажа предприятия или другого бизнеса;
- заключение мирового соглашения в ходе судебного процесса;
- проведение операций с переоформлением предметов интеллектуальной собственности, например продажа товарной марки или изобретения.
В чем плюсы покупки через счета эскроу при долевом строительстве?
Главным положительным фактором проведения платежей через счета эскроу при долевом строительстве является финансовая защита дольщиков. Кроме того, существуют и другие плюсы:
- Застройщик может получить деньги клиентов только после завершения строительства дома. В период проведения работ он пользуется заемными средствами. Поэтому в интересы компании входит своевременная сдача квартир дольщикам. В таком случае застройщик может сэкономить на процентах по ссуде и быстро получить деньги покупателей.
- Кредитор предоставляет средства для финансирования конкретного проекта. Они не могут быть потрачены не по назначению. Это исключает ситуации, при которых дольщики продолжительное время вынуждены ждать свои квартиры, пока застройщик использует полученные средства на завершение других проектов.
- В случае банкротства компании дольщики не получат квартиры, но гарантированно вернут свои деньги.
Отличие эскроу от аккредитива
Банк при расчетах через аккредитив выступает надежным посредником, который гарантирует перевод средств покупателя продавцу — как правило, при совершении сделок покупки жилья на вторичном рынке, после выполнения всех оговоренных условий в договоре
На
Как оформляется сделка через эскроу?
Дольщик в данной сделке является депонентом; застройщик, получающий средства, — бенефициар; а сторона, депонирующая вклад и контролирующая реализацию договоренностей, —
После сдачи дома и передачи квартир дольщикам застройщик получает доступ к финансам на счете эскроу. Если застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком, банк возвращает дольщику деньги с этого счета. Отметим, что банк не начисляет дольщику проценты на денежные средства, размещенные на
Открытие и применение схемы
Несомненно, схема
В настоящее время, согласно статистике
Сейчас в новостройках с эскроу происходит коррекция финансовой модели, но уже скоро они начнут конкурировать с ЖК, реализуемыми по старым правилам, — прогнозирует заместитель директора Департамента новостроек
Что необходимо для открытия счета
Открыть эскроу возможно как в банке, который финансирует возведение объекта, так и в любом другом, на выбор дольщика. Но скорее всего, вряд ли будет доступно множество вариантов. Каждое учреждение вправе выставить собственные требования для регистрации эскроу-счетов. Например, в Сбербанке обязательные условия:
- Наличие действующего расчетного счета у дольщика;
- Подача заключенного ДДУ, подписанного обеими сторонами (как дольщиком, так и девелопером);
- Образцы подписей покупателя и продавца;
- Заявление на регистрацию эскроу по форме банка;
- Закрепление в 3-стороннем договоре правоотношений между дольщиком, банковской структурой и застройщиком.